寓言不止:重启增长吧,让长租公寓不应再苦逼

2020-07-17 wangyue 未知
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回归商业本质,企业没有盈利就无法持续增长,行业内没有企业的增长,就无法推动行业前行,落入低谷的长租公寓如何爬起来,开启新一轮增长?

 

 

在房价居高不下,掏空六个钱包的情况下,国家从金融、政策、土地等各个方面遏制房价的上涨。

然而房地产经历了几十年的发展,这个庞然大物不可能猛然刹车。必然需要一条很长的缓冲带,而长租公寓市场便是基于这条缓冲带上的产物。因此长租公寓的出现是市场的必然,更是历史的必然。

早在2014年起,中国的各个行业都被互联网思维洗脑,公寓行业也进入融资高峰期,正式开启了长租公寓的新篇章,标志性的事件就是雷军投资you+国际青年公寓。

从风口跌落

随后中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位,推出“租购并举”的顶层设计后,各路派系带着大量资金人才纷纷入场,使得长租公寓行业进入了高速发展的红利期。

各路派系的涌入虽使得长租公寓行业快速发展,但是长租公寓行业看似低门槛,其实门槛较高。在初期需要大量投资,盈利能力弱,运营成本高,投资回收期长,很多没有想清楚的人员加入,当看清后往往已经骑虎难下。

由于前期的野蛮生长,伴随时间的推移长租公寓也暴露出了不少问题。最主要的问题是高收低出与滥用金融杠杆“租金贷”。这些行为也为后期的乱象丛生埋下了伏笔。

问题暴露

“高收低出”行为从模式上就是错的,为了扩张市场、抢占用户,运营商往往以低于从房东手中拿房的价格给到租客。这种模式虽然能快速扩张市场,但根本不可能持续,时间一久必然会资金链断裂。

而“租金贷”这种金融杠杆就在这种情况下登场,为了获取大量资金继续扩张,这些运营商事先与银行签订协议,租房时租客向银行贷款(一般为一年)。对租客而言不用一次性拿出大笔资金,对运营商而言获取了大量的资金用于扩张。但看似双赢的背后却又一个风险,租客由交租金变为还贷款,一旦运营商资金链断裂,租客不但要被房东扫地出门,还要还欠银行的贷款。

 

 

任性行为终归要付出代价,随着行业发展,问题终究暴露出来。自2018年,行业就开始由热转冷;到2019年,多家公寓的爆雷更使得整个行业开始了大洗牌;2020年,长租公寓本想恢复一口元气,但疫情使原本期待的“小阳春”被延迟,许多品牌公寓不得不宣告倒闭。

而如今,行业的洗牌还在继续。但野火烧不尽,春风吹又生。大火永远不会造成毁灭性打击,只要生存的土壤在,这片土地很快会再次焕发勃勃生机。

重启增长

回归商业本质,企业没有盈利就无法持续增长,行业内没有企业的增长,就无法推动行业前行。而能重启增长的,必然是有创业精神、能坚守长期主义的人!他们就算短期跌入低谷,也终将能走出来重启新一轮增长。那么,怎么重启?

重新了解用户,深挖真实需求。很多时候,运营商在不了解用户的真实需求情况下,盲目自嗨的以为自己提供的是用户需要的。这是典型的纸上谈兵,是非常危险的行为,长此以往,终会被市场淘汰。重新调研,了解用户的真实需求是长租公寓企业浴火重生的首要条件。

 

 

重新打磨盈利模式。盈利模式关系着公司的生死,随着市场结构与互联网科技的应用发展,过去的盈利模式面临极大的挑战。如今的盈利模式是否能优化改进?未来的盈利模式又会有哪些变化?这些都是需要重新去思考的。

重启服务。过去往往以销售思维服务用户,许多从业者还因套路租客导致续约率降低,而续约率降低长此以往形成恶性循环。其实长租公寓行业本质上就是服务行业,所以我们必须有服务他人的心态,服务不到位的企业一定要加以改进,重启服务,迫在眉睫。

重启融资模式。长租公寓行业是一个重资产行业,需要大量资金投入,资金的重要性不必多提,所有的运营商都在寻求大量、长期、财务成本较低的资金。如何解决资金方面的难题?除了以借款、股份等方式寻求投资以外,我们还可以了解新的融资方式。比如目前在基础设施领域即将要试点推广的公募REITs很有可能就是长租公寓领域的机会,而这也是一种全新的融资模式,可以大胆尝试。

 

 

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